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22.9個(gè)月 百城樓市庫存去化周期創(chuàng )近14年來(lái)新高

2024-02-23 14:44:29    來(lái)源:百瑞地產(chǎn)網(wǎng)

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百城庫存創(chuàng )下了歷史新高。易居研究院最新發(fā)布的《2024年1月中國百城庫存報告》顯示,1月份,百城新建商品住宅庫存規模為50255萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(cháng)-0.5%,同比增長(cháng)-4.2%;庫存去化周期即存銷(xiāo)比為22.9個(gè)月,屬于2010年有數據監測以來(lái)的最高水平。

“春節前后各地樓市寬松政策出臺頻率高,市場(chǎng)預期也在積極調整?!?月22日,上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監嚴躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示,隨著(zhù)各類(lèi)政策效應的釋放,后續各城市去庫存周期都將迎來(lái)拐點(diǎn),市場(chǎng)將朝著(zhù)企穩向好的方向發(fā)展。

庫存去化周期刷新紀錄

1月,全國百城新建商品住宅供應面積為1449萬(wàn)平方米,成交面積為1712萬(wàn)平方米,總體呈現供小于求態(tài)勢。

截至2024年1月底,全國百城新建商品住宅庫存規模為50255萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(cháng)-0.5%,同比增長(cháng)-4.2%。這已是全國百城庫存規模連續12個(gè)月同比下降,意味著(zhù)2023年以來(lái)庫存走勢總體以下行為主要特征。

具體到城市能級來(lái)看,截至1月底,全國百城中一、二、三四線(xiàn)的新建商品住宅庫存總量分別為3480萬(wàn)、24406萬(wàn)和22369萬(wàn)平方米,環(huán)比增速分別為-2.5%、-0.7%和 0.0%,同比增速分別為6.0%、-6.9%和-2.5%??傮w上,一線(xiàn)城市供貨能力相對強,而二三線(xiàn)城市偏弱。

“此類(lèi)數據說(shuō)明,部分城市的潛在供貨能力受制約。近期全國各地融資協(xié)調機制推進(jìn)以來(lái),商業(yè)銀行積極對接具體項目,客觀(guān)上有助于改善房企項目的資金狀況,也有助于房企供貨能力的恢復?!币拙友芯吭悍治霰硎?。

需要注意的是,1月份,全國百城庫存去化周期即存銷(xiāo)比為22.9個(gè)月,其屬于2010年有數據監測以來(lái)的最高水平。其中一、二、三四線(xiàn)的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為16.6、19.6和30.2個(gè)月??傮w上來(lái)看,一線(xiàn)城市去化周期相對好,二線(xiàn)城市居中,而三四線(xiàn)城市最長(cháng)。

從排序可以發(fā)現,成都、三亞和杭州的去化速度相對較好,存銷(xiāo)比分別為6.4個(gè)月、7.9個(gè)月和8.1個(gè)月;而去化周期超過(guò)100個(gè)月的有兩個(gè)城市,分別是韶關(guān)141.7個(gè)月、晉江108.9個(gè)月。

嚴躍進(jìn)表示,當前宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境總體趨于向好態(tài)勢,購房政策效應在逐漸釋放,房地產(chǎn)供求矛盾在逐漸化解,此類(lèi)因素都將逐漸改善房地產(chǎn)的去化狀況,“春節前后各地樓市寬松政策出臺頻率高,市場(chǎng)預期也在積極調整,去庫存面臨更好的環(huán)境,項目去化將迎來(lái)拐點(diǎn),2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)具有企穩向好的發(fā)展基礎”。

“今明兩年樓市壓力大”

需要注意的是,各城市新房庫存量的增長(cháng)不僅受整體環(huán)境影響,還與土地、人口等多方面因素相關(guān)。

一份來(lái)自同策研究院的報告顯示,2014~2023年,我國商品住宅銷(xiāo)售規模為132億平方米,期間,有198億平方米的土地出讓?zhuān)瑹o(wú)形中,增了66億平方米的潛在庫存。

在此基礎上,大量城市廣義庫存去化周期超過(guò)3年,如長(cháng)春、重慶、大連、沈陽(yáng)等城市廣義庫存去化周期就達6年以上,就算是在熱門(mén)的長(cháng)三角熱門(mén)地區,南京也需要3.4年、蘇州2.54年,主要由于南京2023年商品房成交面積下滑24%,蘇州下滑35%,但土地供給側回調力度不足,南京2023年土地建面成交規模僅下滑6.9%,蘇州僅下滑15.2%,導致南京、蘇州廣義消化周期出現了顯著(zhù)上升。

此外,居民買(mǎi)房偏好也發(fā)生了明顯轉變,2023年二手、一手成交比從2022年的0.77上升至1.06,絕對值發(fā)生了實(shí)質(zhì)的逆轉。

“隨著(zhù)二手房供應上量漲價(jià)跌、需求上行政干預下的稅費優(yōu)惠、購房人群增多等趨勢下,二手房?jì)?yōu)勢會(huì )更加明顯,也將加速對新房市場(chǎng)的擠占,二手房對新房的替代效應也會(huì )更加明顯?!蓖哐芯吭悍治霰硎?,2024-2025年全國將處于去庫存階段,樓市壓力很大。

從市場(chǎng)反饋來(lái)看,2024年春節期間,各地推盤(pán)力度一般,營(yíng)銷(xiāo)力度大多延續節前沖刺水平,多地樓市表現較為平淡。

據中指研究院統計,春節期間一線(xiàn)城市日均成交面積增長(cháng)108%、二線(xiàn)城市下滑46%、三四線(xiàn)城市下滑29%。

另?yè)硕饠祿O測,多數城市春節周(2024年2月9日~2月15日)近乎零供應,50個(gè)重點(diǎn)城市在春節兩周(2024年2月2日~2月15日)的新增供應量?jì)H396.44萬(wàn)平方米,同比下降11%,較2022年同期下降53%。

不過(guò),需要指出的是,近期,多地出臺新一輪樓市政策。如海南、濟南、天津等地先后出臺公積金政策明確,調整首套住房公積金貸款最低首付至20%,二套最低首付比例30%;四川興文縣財政投3000萬(wàn)元建購房專(zhuān)項基金,并支持首付緩付、月供墊付。

中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜表示,春節后,居民工作、購房置業(yè)逐漸進(jìn)入正軌,隨著(zhù)核心城市不斷優(yōu)化樓市政策,這部分城市市場(chǎng)預計將出現“小陽(yáng)春”行情,也將對全國市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。此外,就在前兩天,5年期以上LPR大幅下調,購房者置業(yè)成本下降,有望強化核心城市政策效果,也給樓市去庫存創(chuàng )造了更好的金融環(huán)境。


責任編輯:house66
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